EV ALIRKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİ?

Önemli bir yatırım olan “konut alım-satım” işleminde ince eleyip sık dokumak gerekir. Bu süreçte tüm detaylar göz önünde bulundurulmalı. Aksi halde basit bir hata veya ihmal daha sonra alıcı veya mülk sahibini karşı karşıya getirebilir. Peki, ev sahibi olmayı planlayanlar nelere dikkat etmeleri gerekir?

Sıfır Ev Alacaklar İyi Araştırma Yapmalı

Ev alırken toplu konut uygulamaları düşünülebilir. Böyle bir tercihte öncelikle proje sahibi şirket hakkında bilgi edinmek yararlı olacak. Bunun için şirketin kamuoyuna açık kanyaklarında yer alan bilgileri ve projeleri değerlendirilmeli. Firmanın referansları gözden geçirilmeli. Vatandaşın şirket hakkındaki olumlu ve olumsuz yorumları analiz edilmeli. Sıfır ev alırken bazen hiç hesapta olmayan noktalarda sıkıntılar ortaya çıkabilir. Örneğin; yeni boyanmış konutlarda rutubet olmadığından emin olunmalı. Dairenin ön bilgilendirme formunda yer alan net ve brüt metrekare ölçülerinin teyidi sağlanmalı.

İpotekli Ve Hacizli Olup Olmadığına Bakılmalı

Bu husus tüm potansiyel konut alıcıları için önemlidir. Satın alınacak dairenin ilk aşamada “tapu kaydı” sorgulanmalı. Tapu üzerinde “haciz veya ipotek” olup olmadığı detaylı bir şekilde araştırılmalı. Çünkü ipotekli veya hacizli bir ev, “tapu devri sonrası” kişiye bazı sorumluluk yükler. Bundan dolayı evi kaybetme riski doğabilir. Veya ipotekli sıfır bir daire, müteahhidin borçları yüzünden tekrar satılabilir. Bu sorun ise yasal süreçte uzun bir zamanda çözülebilir. Ancak noterden “düzenleme” yöntemiyle “satış vaadi sözleşmesi” yapılıp “tapuya şerh” düşüldüğünde gayrimenkul alıcısı ipotek veya hacizden etkilenmez.

Belediyede İmar Dosyası ve Banka Raporları İncelenmeli

Belediyeden imar dosyası ve -konut kredili alınacaksa- bankanın raporları incelenebilir. Belediyedeki bu girişim sayesinde arsanın, binanın ve evin durumu hakkında birtakım bilgiler edinilebilir. Mevcut parselde imar değişikliği ile binanın kat yüksekliği azaltmış veya farklı bir amaç için tahsisi söz konusu olabilir. Böyle bir durumda bireyin “ev hayali” suya düşebilir.

Kat İrtifakı ve İskân Ruhsatına Dikkat!

Tüketici Kanunu, ruhsat almayan projelerde konut satışı yapılmasını yasaklıyor. Bu yüzden ruhsatsız konut satın alınmamalı. Bazen “ruhsat işlemleri uzun sürdüğü” ileri sürülüp senet veya kaporayla satış yapılmak istenebilir. Böyle girişimler ciddiye alınmamalı. Aksi durumda bitirme riski olan bir proje için yatırım yapma durumuyla karşılaşılabilir. Konut satın alacaklar yapının ruhsatı, kat irtifakı ve iskân ruhsatı hakkında sağlıklı bilgiler edinmeli.

Bölgenin Deprem Riski Seviyesini Öğrenin

Türkiye’nin birçok bölgesi deprem kuşağındadır. Bu nedenle satın alınacak evin deprem riskinin olup olmadığının tespit edilmesi hayati bir meseledir. Yeni yasal düzenlemelerle deprem açısından riskli yapılar “kentsel dönüşüm” kapsamına alındı. Bu nedenle farkında olmadan problemli bir konut satın alındıktan sonra “eviniz yıkılacak” haberiyle karşılaşılabilir. Ayrıca ilgili birimden Zemin Etüt Raporu’nun bir örneği temin edilmeli. Deprem Yönetmeliğine Uygunluk Raporu mercek altına alınmalı.

Satın Alınmadan Önce Ev Mutlaka Görülmeli

Unutulmaması gereken bir detayda ilan sahipler ile alıcının satılacak evin içinde görüşmeleridir. Böylece daire hakkında daha sağlıklı bilgi sahibi olunabilir; ileride olası sorunların önüne geçilir. Bu arada inşaat halindeki bir yapının projesi kapsamlı bir şekilde ele alınmalı. Evin teslim tarihine odaklanmalı. Yeterli referansları olmayan şirketlere tedbirli yaklaşılmalı.

Evin Krediye Uygun Olması Gerekir

Günümüzde astronomik fiyatlarla ev satın alırken konut kredisi çekmeyi düşünenler olabilir. Bu durumda bankaların faiz oranlarını karşılaştırmalı. Çünkü faiz oranları bankadan bankaya ve kredi notuna göre farklı olabilir. Öte yandan evin konut kredisi almak için elverişli olması da gözden uzak tutulmamalı. Bundan dolayı doğru seçenek; kat mülkiyeti tapusu olan konutlardır. Bazı bankalar kat irtifakı ya da paylaşımlı tapulara kredi vermekten çekinebiliyor. Söz konusu sorunlarla karşılaşmamak için satın almadan önce evin tapusuna dikkat edilmeli.

Aidat Kâbusu Yaşamamak İçin Yönetim Planı Okunmalı

Bazen satın alınan dairenin site aidatı kira rakamlarını aratmayabilir. Böyle bir tabloyla karşılaşmamak için aidatların ne şekilde alınacağı ve sitede nasıl yaşanacağına dair bilgilerin yer aldığı “Yönetim Planı” özenli bir şekilde irdelenmeli.

Ev Alırken Cephe Seçimi Nasıl Olmalı?

Ev alırken “cephe tercihi” önemlidir. Doğu, Batı, Kuzey Güney… Her cephe kendine özgü avantaj ve dezavantajlara sahiptir. Güneşi daha fazla görebilen güney cepheli evlerde aydınlanma ve kış mevsiminde ısınma sorunlarını yaşanma ihtimali daha azdır. Kuzey cepheli yaşam alanları yeterince ışık almayabilir. Bundan dolayı güney cephelilere oranla daha uygun fiyatlı olabilirler.

Ev Alırken Ödeme Nasıl Yapılır?

Gayrimenkul alım-satımında farklı birkaç yöntemle ödeme işlemi gerçekleştirmek mümkün. Güvenirliği en düşük ödeme biçimi; elden ödemedir. Bunun için alıcı ve satıcı arasında “Net bir güven ilişkisinin olması” koşulu gerekir. Aksi halde “elden ödemeden” kaçınılmalı. Bir diğer ödeme biçimi ise alıcının konut ücretini satıcının hesabına “EFT, havale ve transfer” etmesidir. Bu işlem yapılırken alıcının “açıklama” kısmına ödemenin “gayrimenkul ücreti” olduğunu belirtmesi ve ada, parsel, tapu ile adres bilgilerini yazması zorunludur. Gayrimenkul alışverişinde “tapu takas sistemi ve bloke çek” de sıklıkla başvurulan metotlar arasındadır.

Ev Alırken Tapu Harcını Kim Ödemelidir?

Alıcı ile satıcı arasında tapu harcının kim tarafından ödeneceği önceden belirlenmeli. Harç masrafı eşit olarak bölüşülebilir. Taraflar bu konuda farklı bir karar üzerinde de anlaşabilir. Mevzuat kapsamında tapu harcı mülk fiyatının yüzde 4’ü olacak şekilde tespit ediliyor. Alıcı ile satıcının bu masrafı birlikte ödemeleri halinde her iki taraf da gayrimenkul fiyatının yüzde 2’sini karşılıyor.

Evinize Taşınırken Yapılması Gerekenler

Yeni eve taşınırken yapılması gerekenlerin listesi çıkartılmalı. Evin boya-badanası, tadilatı ve temizliği yapılmalı. Evin su, elektrik ve doğalgaz abonelikleri yenilenmeli, kapı kilitleri değiştirilmeli ve adres değişiği ilgili kurumlara bildirmeli. Daha sonra bir nakliyat şirketi aracılığıyla taşınma işlemi gerçekleştirilmeli. Tüm bu anlatılanları özetlemek gerekirse, ev alırken şu hususlara dikkat edilmelidir:

• Tapu kaydı incelenmeli,
• Gayrimenkulün kime ait olduğu, hisse oranları, üzerinde irtifak (kullanım) hakkı olup olmadığı sorgulanmalı
• Dairenin ipotekli olup olmadığı, satışa engel bir tedbir kararı bulunup bulunmadığı ayrıntılı biçimde araştırılmalı,
• Kat irtifakının kurulup kurulmadığı, kurulmasına herhangi bir engel olup olmadığı değerlendirilmeli,
• Gayrimenkulün imar durumu ve inşaat ruhsatı kontrol edilmeli,
• Konutun bulunduğu bölgenin depremsellik durumu öğrenilmeli,
• Yapımcı firmanın güvenilirliğine bakılmalı,
• Şirketin daha önce yaptığı konut projeleri incelenmeli,
• Evin yüzölçümü teyit edilmeli,